Перед инвестициями стоит понять, как в российском законодательстве классифицируется земля, предназначенная для коммерческой недвижимости, и к какой категории она относится. Хотя термин используется уже много лет, в Земельном кодексе РФ отсутствует точное определение для земли под коммерческое строительство. В общем случае, к таким участкам относятся земли, на которых возможно возведение зданий для осуществления коммерческой деятельности и получения прибыли.
Одним из ключевых аспектов, который следует изучить при покупке или аренде участка, является его категория. Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, все земли в России делятся на семь категорий. Для коммерческого строительства подходят земли промышленности, а также, с некоторыми ограничениями, земли населенных пунктов. Например, в жилых районах можно строить автостоянки, гостиницы и другие коммерческие объекты, при условии, что они не вредят окружающей среде. Некоторые виды коммерческой деятельности разрешены и на сельскохозяйственных землях. Если владелец участка построит кролиководческое хозяйство, это будет законно. На сельскохозяйственных землях можно также строить рыбоводные фермы и другие объекты для получения дохода.
Любая деятельность на участке для коммерческого строительства должна соответствовать основным, вспомогательным и условно-разрешенным видам разрешенного использования (ВРИ). Несколько целевых назначений пользуются особой популярностью у российских предпринимателей.
Предпринимательство включает разнообразные виды деятельности, указанные в кодах 4.1-4.10 Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра П/0412 от 10.11.2020 (в ред. от 23.06.2022). Это включает строительство магазинов, офисов, торговых центров, объектов дорожного сервиса и других коммерческих строений. Тяжелая промышленность (код 6.2) позволяет строительство и эксплуатацию металлургических предприятий, заводов станкостроения и машиностроения и так далее. Легкая промышленность (код 6.3) включает строительство объектов для производства и продажи одежды, обуви и текстиля. Строительная промышленность (код 6.6) предусматривает возведение цехов для производства кирпичей, цемента, пиломатериалов и другой продукции для строительной отрасли. Нарушение вида разрешенного использования участка грозит штрафом, а при серьезных нарушениях может последовать снос здания. Например, в Саратовской области в одном из судебных случаев фермер, арендовавший участок для сенокошения, без разрешения посадил подсолнечник и построил цех для его переработки, за что был оштрафован. Закон позволяет перевод земли в другую категорию и изменение ВРИ, но это сложный процесс, требующий опыта и знаний в области земельно-имущественных отношений.